경매 초보가 꼭 알아야 할 핵심 용어 10가지 완전 정리

입찰 전 반드시 이해해야 할 부동산 경매 기본 용어 정리

1. 감정가: 경매 가격의 기준이 되는 숫자

"감정가는 경매 시작의 기준점이 되지만, 실제 시세와는 다를 수 있습니다."

• 감정가는 법원이나 감정평가사가 산정한 금액으로, 보통 경매 시작가의 기준이 됩니다.
• 예를 들어 2025년 서울 아파트 경매의 평균 감정가는 7억 2,000만 원으로 집계되었습니다.
• 감정가는 시세보다 높거나 낮을 수 있으므로, 주변 시세조사를 반드시 병행해야 합니다.

2. 최저입찰가: 경매에서 부르는 '출발가'

• 최저입찰가는 입찰할 수 있는 가장 낮은 금액입니다.
• 보통 감정가에서 20% 낮게 시작하며, 유찰될 경우 10~20%씩 더 낮아집니다.
• 예: 감정가 1억 원 → 유찰 시 8천~9천만 원

유찰 횟수 최저입찰가 변동

"최저입찰가가 낮다고 무조건 좋은 건 아닙니다. 권리관계도 반드시 확인해야 합니다."

3. 입찰 보증금: 참여의 시작, 실패해도 환불

• 입찰 보증금은 입찰 참여 시 법원에 내는 금액입니다.
• 일반적으로 최저입찰가의 10%입니다.
• 낙찰 실패 시 전액 환불되므로 부담은 적습니다.

예시 시나리오
"최저입찰가가 1억이면, 입찰보증금은 1,000만 원입니다. 입찰에 실패해도 돌려받을 수 있어요."

4. 낙찰가: 가장 높은 금액이 이긴다

• 낙찰가는 입찰자 중 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰받는 금액입니다.
• 2024년 전국 평균 낙찰가율은 감정가의 77.5% 수준입니다.

"가장 높은 금액 = 낙찰이지만, 너무 높은 금액은 오히려 손해일 수 있어요. 적정가 분석이 중요합니다."

5. 유찰: 입찰자 없으면 자동 하락

• 입찰자가 없거나 조건 미달일 때 경매가 성사되지 않는 것을 '유찰'이라고 합니다.
• 유찰 시 최저입찰가는 10~20% 더 내려갑니다.
• 유찰은 2~3회 반복되는 경우가 흔합니다.

한줄 요약
"유찰은 찬스일 수도, 위험일 수도 있습니다. 권리분석이 더 중요해지는 타이밍이에요."

6. 매각기일: 입찰과 개찰이 모두 이루어지는 날

매각기일 = 실제로 경매가 열리는 날

• 경매의 입찰과 개찰이 동시에 이루어집니다.
• 보통 법원이 정한 일정에 따라 매주 정해진 요일에 진행됩니다.
• 매각기일은 경매 공고문에서 확인 가능합니다.

TIP
"매각기일은 입찰 전 반드시 체크해야 할 핵심 정보입니다."

7. 매각결정기일: 법원이 낙찰을 확정하는 순간

• 경매에서 낙찰이 된 후, 법원이 이를 공식 인정하는 날입니다.
• 보통 낙찰일로부터 7~14일 사이에 결정됩니다.
• 이의가 없다면, 이 날 이후 소유권 취득 절차로 이어집니다.

예시
"4월 1일 낙찰 → 4월 10일 매각결정기일 → 이후 소유권 이전 가능"

8. 잔금납부기한: 낙찰 후 진짜 주인이 되는 시간

• 낙찰자는 매각결정기일로부터 30일 이내에 잔금을 모두 납부해야 합니다.
• 입찰 보증금을 제외한 나머지 금액을 납부하는 것이며,
• 납부하지 않으면 낙찰 무효, 보증금 몰수됩니다.

항목 납부 시기 주의사항

9. 채권자 vs 10. 채무자: 경매의 핵심 관계자들

Q: 경매에서 '채권자'는 누구인가요?
A: 경매를 신청한 쪽으로, 돈을 빌려준 은행이나 금융기관이 대부분입니다.

Q: 그럼 '채무자'는요?
A: 채무자는 빚을 갚지 못한 사람으로, 경매에 넘겨진 물건의 소유주입니다.

Q: 이 둘의 관계가 왜 중요하죠?
A: 채권자의 권리 범위에 따라 배당 우선순위와 소유권 이전 절차가 결정되기 때문입니다.

경매 입문자용 요약표: 한눈에 보는 필수 용어 정리

용어 의미 요약